DCF-підхід до землі використовують тоді, коли відома або обґрунтована найкраща та найбільш ефективна концепція (HBU) і є прогнозований графік її реалізації: проєктування → дозвільна частина → будівництво → продаж/оренда → вихід.
Коли доречний, а коли ні
- Доречний: девелопмент під житло/стріт-ретейл/логістику з горизонтом 2–5 років, зрозумілим бюджетом та ринковими цінами продажу/оренди.
- Менш доречний: земля «під очікування» без чітких дозволів/таймлайна; с/г ділянки без зміни цільового призначення; високий регуляторний ризик.
Модель: структура потоків
- Витрати (outflows): купівля землі (як змінна), due diligence, проєктування, дозволи, будівництво (hard), soft-costs (інжиніринг, технагляд, юристи), інфраструктура/підключення, маркетинг, резерв/непередбачені, IDC.
- Надходження (inflows): кошти від продажу площ / або terminal value стабілізованого NOI (для орендних проєктів).
- Ставка дисконту: WACC або hurdle-rate девелопера для equity (часто 18–25% у ризикових проєктах).
Формула залишкової вартості землі (RLV)
Ідея проста: ціна, яку можна заплатити за ділянку, — це теперішня вартість майбутніх надходжень мінус теперішня вартість витрат на розвиток і мінус вимогуваний прибуток девелопера.
RLV = PV(Inflows) − PV(DevCosts) − Required Profit
Альтернативно: підбираємо ціну землі так, щоб IRR на equity дорівнювала цільовій ставці.
Приклад (умовні числа)
Проєкт житлово-торговельного комплексу на 6 000 м². Продаж за 1 500 у.о./м². Будівельні — 650 у.о./м². Soft — 15% від hard. Інфраструктура — 0.30 млн. Резерв — 10% від (hard+soft). Маркетинг — 3% від виручки. IDC — орієнтовно 0.40 млн. Продаж: 70% на рік 3, 30% на рік 4. Дисконтування 20% (hurdle). Цільовий прибуток девелопера — 20% від собівартості (ROC).
- Виручка: 6 000 × 1 500 = 9.00 млн (без ПДВ)
- Hard: 6 000 × 650 = 3.90 млн
- Soft (15% hard): 0.585 млн
- Інфра: 0.30 млн
- Резерв 10% (hard+soft): 0.449 млн
- Маркетинг 3% виручки: 0.216 млн
- IDC (оцінка): 0.40 млн
- Разом витрати без землі: ≈ 5.85 млн
- Цільовий прибуток (20% від витрат): ≈ 1.17 млн
Розклад потоків і PV (спрощено): витрати розподіляємо 20% (рік 1) / 60% (рік 2) / 20% (рік 3). Продажі: 70% (рік 3), 30% (рік 4). Дисконтування 20%.
- PV надходжень: 6.30 млн на рік 3 × 0.579 + 2.70 млн на рік 4 × 0.482 ≈ 4.95 млн
- PV витрат (без землі): 5.85 × (0.2/1.2 + 0.6/1.2² + 0.2/1.2³) ≈ 4.09 млн
- PV прибутку девелопера: 1.17 млн (припустимо на рік 3) × 0.579 ≈ 0.68 млн
Residual Land Value: 4.95 − 4.09 − 0.68 ≈ 0.18 млн. Це орієнтовна сума, яку проєкт «витримує» за землю за заданих умов.
Інтерпретація: якщо RLV виходить від’ємним — перегляньте ціну продажу, фази, бюджет (hard/soft/резерв), ставку дисконту або цільовий профіт. Часто компроміс — оптимізація інженерії та темпу продажу.
Чутливість (rule of thumb)
- +100 у.о./м² до ціни реалізації (для 6 000 м²) додає ≈ 0.60 млн виручки; з урахуванням середнього фактора дисконту вплив на RLV ≈ +0.30–0.35 млн.
- +10% до hard+soft зазвичай з’їдає ~0.55–0.60 млн RLV у такому масштабі.
- +200 б.п. до ставки дисконту зменшують PV надходжень і можуть «обнулити» маржу на землі.
Чек-лист моделі
- Працюйте без ПДВ у виручці/витратах або чітко моделюйте ПДВ-цикли.
- Розкладайте витрати/надходження по кварталах для точнішого IDC.
- Окремо рахуйте резерви (непередбачені 5–10%).
- Відокремлюйте цільовий прибуток девелопера від звичайних витрат.
- Перевірте HBU, права на землю й техумови підключень.
Висновок: DCF для землі працює, коли є прозорий таймлайн і керовані ризики. RLV дає рамку для переговорів щодо ціни ділянки й допомагає швидко оцінити життєздатність концепції.
