Ритейл-сегмент демонструє ознаки відновлення: повертаються інвестори, активізуються угоди з якісними street-retail та районними ТЦ. На перший план виходять об’єкти з сильним пішохідним трафіком, доступністю транспорту та енергоефективними рішеннями.
Що змінюється на ринку
- Вакантність знижується у центральних коридорах і біля транспортних хабів, тоді як периферія відновлюється повільніше.
- Ставки стабілізуються у prime-локаціях; з’являються угоди з індексацією та елементами revenue-share.
- Tenant-mix зміщується в бік фуд-сервісів, аптек, зоотоварів, дискаунтерів та сервісних операторів.
- Операційні витрати контролюють через енергоаудит, BMS і модернізацію інженерії — це напряму підтримує NOI.
Орієнтири (умовні для демо)
* Діапазони нижче наведені для демонстрації макету.
- Вакантність у топ-локаціях: 6–9%; у спальних районах: 10–14%.
- Ставки street-retail (prime): 18–28 €/м²; районні галереї: 12–18 €/м².
- Типовий WAULT: 2–4 роки із опціями пролонгації.
На що дивляться інвестори
- Локація і трафік: фронт, видимість, потік, паркування.
- Договори: індексація, security-депозити, штрафи за достроковий вихід, якість ковенантів орендарів.
- Capex: реальний обсяг на інженерію/фасади/вивіски; окупність енергоефективних заходів.
- NOI-потенціал: добір цільових категорій для покращення tenant-mix і вирівнювання сезонності.
Кейс (спрощено)
Street-retail, 900 м², заповнення 95%, ставка 20 €/м², OPEX 3 €/м².
- GRI: 900 × 20 × 12 × 0.95 ≈ 205 тис.€
- OPEX: 900 × 3 × 12 ≈ 32 тис.€
- NOI: ≈ 173 тис.€
- Оцінка по cap-rate 12%: ≈ 1.44 млн €
Чутливість: падіння заповнення до 90% знижує NOI ~на 5%; підвищення OPEX на 10% — ще на ~2–3%. Перевіряйте DSCR і графік рефінансу.
Ризики
- Коливання споживчого попиту у discretionary-категоріях.
- Вартість енергії та інженерне обслуговування (вплив на NOI).
- Юридичні питання фасадів/зовнішньої реклами та режиму роботи.
Висновок: інвестори повертаються туди, де є стабільний трафік, зрозумілий cash-flow і контрольований OPEX. Якісні об’єкти з прорахованим capex-планом отримують кращі мультиплікатори та мають пріоритет у фінансуванні.
