Дохід до 12% у доларі. Чи може комерційна нерухомість конкурувати з ОВДП? Інтерв’ю з СЕО Alterra

Дмитро Ковальчук – співзасновник та СЕО української девелоперської компанії Alterra Group, яка займається будівництвом та управлінням комерційною нерухомістю. За 11 років роботи компанія ввела в експлуатацію понад 145 000 кв. м об’єктів, а серед її партнерів і резидентів – Jysk, Sinsay, Епіцентр та Пожмашина.

Пропонуємо аналітичний огляд ключових тем та тез із великого інтер'ю Дмитра Ковальчука для видання LIGA.net (оригінал публікації: «Будівельний ринок імпульсивний: засновник Alterra про дефіцит складів та інвестиції в логістику») про поточний стан ринку девелопменту, виклики та перспективи інвестування.

1. Індустріальні парки в Україні: реальність проти паперу

Компанія Alterra Group наразі активно будує індустріальний парк у Вінниці загальною площею близько 150 000 кв. м. Першу чергу на 10 000 кв. м заплановано здати в експлуатацію наприкінці 2026 року, а загальний обсяг капітальних інвестицій перевищить $100 млн.

Хоча в Україні офіційно зареєстровано вже понад 100 індустріальних парків, реально працюють лише 10-15%. Головна причина – потреба у величезних капіталовкладеннях в інфраструктуру та мережі ще до запуску. Для підтримки резидентів девелопер співпрацює з провідними банками щодо пільгового кредитування та надає послуги власної HR-агенції для пошуку кадрів.

2. Дефіцит складів та ставка на логістику

Alterra Group інвестувала понад $30 млн у логістичний парк Peretyn. Дефіцит якісних складських приміщень класу А є критичним: вакантність у Київському регіоні становить близько 3%, а у Львівському – 5%.

Україна сильно відстає за цим показником від сусідів: у нас загальна площа логістичної нерухомості менша за 3 млн кв. м, тоді як у Польщі цей показник перевищує 30 млн кв. м. Попри війну, попит підігріється релокацією підприємств на захід та розвитком сфери e-commerce.

3. Дохідність нерухомості проти ОВДП

Сьогодні дохідність якісної складської логістики в Україні становить близько 10-12% річних у доларах, що значно вище за європейські показники (5-7%). На питання, чи конкурує цей інструмент із державними облігаціями (ОВДП), Дмитро зазначає:

«ОВДП – це простіший і менш ризиковий інструмент. Проте комерційна нерухомість дає додаткову цінність – зростання вартості самого активу (капіталізацію) та довгостроковий пасивний дохід. Це не пасивний інструмент у чистому вигляді, адже він потребує професійного управління».

4. Зростання собівартості будівництва

За останній рік вартість будівництва в Україні зросла на 15-20%. Ключові чинники – подорожчання металу та бетону, гострий дефіцит робочої сили через мобілізацію та міграцію, а також зростання логістичних витрат. Подорожчання дизельного пального безпосередньо впливає на роботу спецтехніки та доставку матеріалів, частка яких у собівартості може досягати 10-15%.

---